所有権や抵当権の有無

登記簿謄本（全部事項証明書）を取得し、物件の所有権者や抵当権の有無を確認します。 抵当権が設定されている場合、債務が完済されていないことが多く、解除のための手続きが必要です。 【具体例】 例えば、所有者がA銀行からの融資の担保として物件に抵当権を設定している場合、 その抵当権が解除されない限り、売却後も銀行が権利を主張するリスクがあります。 このため、売買契約時に「抵当権抹消」を条件とすることが一般的です。

所有者が複数いる場合

共有名義の物件では、全共有者の同意が必要です。一人でも同意しない場合、売却手続きが進められません。 【具体例】 例えば、親族で共有している土地で一部の共有者が売却に反対している場合、 全員の合意が取れないため、裁判所に共有物分割請求を申請しないと解決できないケースがあります。

地役権の有無

地役権とは、他人の土地を一定の目的で利用する権利を指します（例: 通行地役権や水利地役権）。 この権利が設定されている場合、土地の利用が制限されることがあります。 【具体例】 例えば、隣地所有者が通行地役権を持っている場合、その範囲を避けて建築計画を立てる必要があります。 また、地役権の内容が不明確な場合、トラブルの原因となります。

借地権物件

借地権物件では、地主との契約内容（契約期間、更新料、地代など）を詳しく確認します。 また、借地権には普通借地権と定期借地権があり、契約条件が異なります。 【具体例】 定期借地権では契約期間終了後に更新がないため、居住や事業継続が困難になる可能性があります。 一方、普通借地権では契約更新が可能ですが、更新料の負担が生じます。

再建築不可物件

接道義務（建築基準法第42条）が満たされていない物件は、建替えが認められない「再建築不可物件」とされます。 これにより、物件の価値が大幅に低下します。 【具体例】 幅員4m未満の道路に接している土地でセットバックが済んでいない場合、建替えや増築が不可能となります。 また、建築計画を進めるために隣接地所有者と協議が必要になる場合があります。

違法建築

違法建築物件は、建築確認を受けていない増築部分や建ぺい率・容積率超過が該当します。 違法状態を是正しない限り、資産価値が低下するだけでなく、行政指導や罰則の対象となります。 【具体例】 例えば、住宅に無許可で駐車場を増設した場合、撤去命令が出されることがあります。

越境物の確認

隣接する土地や建物が越境している場合、その影響や対策を調査します。越境物はフェンス、塀、樹木、雨樋などが含まれます。 【具体例】 例えば、隣地の樹木が境界線を越えて成長している場合、剪定や伐採について隣地所有者との協議が必要です。 また、隣家の屋根からの雨水が対象物件の敷地に流れ込む場合、トラブルになる可能性があります。

市街化区域、市街化調整区域

市街化区域は都市開発が積極的に行われる地域であり、建築が容易です。一方、市街化調整区域は原則として新たな建築が制限されます。 【具体例】 市街化調整区域内の土地を購入して家を建てたい場合、建築許可を得るために厳しい条件をクリアする必要があります（例: 農地転用許可など）。

住居専用地域と商業地域

用途地域によって建築可能な建物の種類や高さが制限されます。 第一種低層住居専用地域では戸建住宅が主体となり、3階建て以上の建物は制限されます。 【具体例】 第一種住居地域で住宅兼事務所を建てたい場合、事務所部分の床面積が制限される場合があります。 一方、商業地域では高層マンションや商業施設の建築が可能です。

設定された数値の影響

建ぺい率は土地面積に対する建築面積の割合、容積率は土地面積に対する延床面積の割合を指します。 【具体例】 建ぺい率50%で100坪の土地の場合、建築面積は最大50坪までとなります。 容積率200%であれば、延床面積は最大200坪まで可能です。 この制限を超えると違法建築となり、是正が求められます。

建ぺい率と容積率の変更

都市計画により、建ぺい率や容積率が変更されることがあります。 例えば、以前は建ぺい率60%だった地域が40%に引き下げられるケースもあり、これにより土地利用の制限が厳しくなる可能性があります。 【具体例】 住宅密集地における防火地域指定の強化や景観保護の観点から建ぺい率が見直される場合があります。 このような変更が行われると、土地の建築計画が大幅に影響を受け、資産価値が下がる可能性があります。

災害リスクの確認

洪水、地震、土砂災害などのリスクがあるかを調査します。 災害危険区域に指定されている場合、建築や保険加入が制限されることがあります。 【具体例】 洪水ハザードマップで浸水リスクが「3m以上」とされている地域では、住宅の床上げ工事が必要になることがあります。

周辺施設の影響

工場、幹線道路、空港などの影響を調査します。これらは居住環境に大きな影響を与える要素です。 【具体例】 主要幹線道路沿いの物件では、交通騒音が日常的に発生する可能性があります。 また、近隣に食品工場がある場合、製造過程で発生する匂いが問題になることがあります。

公道への接道

建築基準法では、幅員4m以上の公道に2m以上接していることが原則として必要です。 接道が確保されていない場合、再建築が認められない可能性があります。 【具体例】 旗竿地で接道幅が1.8mの場合、接道義務を満たさないため建替え不可とされることがあります。

私道の場合

私道への接道では、通行権や使用権が適切に設定されているかを確認します。 また、私道の所有者が管理義務を負っている場合、維持費の分担が必要になることがあります。 【具体例】 私道の一部が隣地所有者のものである場合、トラブルを避けるために使用承諾書を取得することが求められます。

インフラ整備状況

公共の上下水道が敷設されているか、または接続可能かを確認します。 未整備の場合、個別浄化槽や井戸の設置が必要となる場合があります。 【具体例】 都市部で上下水道が未整備の場合、接続工事に多額の費用がかかることがあります。 一方、農村部では井戸や簡易水道が使用されることが一般的です。

土地形状

整形地（四角形の土地）は利用効率が良く高評価ですが、 不整形地（台形、三角形）は利用計画が難しくなるため評価が低くなることがあります。 【具体例】 三角形の土地では駐車場や庭の配置が難しく、建築設計に制約が生じることがあります。

地中残存物の確認

土地に埋設物や廃棄物が残存している可能性を調査します。 これには旧建物の基礎や廃棄された資材、地下タンクなどが含まれます。 これらは土地利用や新築計画に影響を与える可能性があります。 【具体例】 例えば、古い工場跡地で地中にコンクリート基礎が残存している場合、 それを撤去するための追加費用が必要となるため、査定額が下がる可能性があります。 また、住宅地で地下タンクが発見された場合、撤去や土壌汚染対策が必要になることがあります。

境界線の確定

境界標が設置されているか、または筆界未定地でないかを確認します。 境界が不明確な場合、隣地所有者とのトラブルが発生する可能性があります。 【具体例】 測量図が古く、隣地所有者が境界線に異議を唱えた場合、新たに測量と合意形成が必要になることがあります。

過去の利用状況

過去にどのように利用されていたかを調査し、土壌汚染や地盤沈下などのリスクを把握します。 【具体例】 工場跡地では重金属や有害物質による土壌汚染が発見されることがあり、浄化費用が購入者に大きな負担となる可能性があります。

築年数

建築年は耐久性や修繕コストに影響します。 築年数が新しい物件ほど最新技術が採用されている可能性が高く、耐震性能も向上しています。 【具体例】 1981年以降に建築された物件は新耐震基準に適合しており、地震リスクが低いとされます。 築50年以上の物件では、建て替えや大規模修繕が必要になる場合があります。

構造形式

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）など、建物の構造により耐震性、耐久性、断熱性能が異なります。 【具体例】 RC造は耐震性が高く、マンションや大型建築に適しています。 一方、木造は建設コストが低い反面、火災リスクが高い場合があります。

建築確認申請書・完了検査済証

建築基準法に基づいて適法に建築されたことを証明する書類です。 【具体例】 これらの書類がない場合、違法建築や未完了工事の可能性があります。 購入後に是正指導を受けるリスクがあります。

違法増築

増築部分が法令に適合しているかを確認します。 【具体例】 例えば、容積率を超過している増築部分が行政の指導対象となるケースがあります。

インフラ設備

水道、ガス、電気などの基幹インフラが正常に機能しているか、老朽化していないかを確認します。 【具体例】 築古物件では、電気配線や配管の交換が必要な場合があります。 また、太陽光発電設備が設置されている場合、追加収益を得られる可能性があります。

修繕履歴

過去の修繕やリフォームの履歴を確認します。 【具体例】 外壁の塗装や屋根の防水工事が定期的に行われている物件は、長期的な維持コストが低くなる可能性があります。

交通アクセス

最寄り駅やバス停までの距離、運行本数、運行時間帯を調査します。 通勤・通学の利便性や主要エリアへのアクセスのしやすさを重点的に確認します。 【具体例】 駅徒歩5分以内の物件は高評価ですが、同じ徒歩圏内でも急坂や踏切がある場合は利便性が低下します。 バス停が遠く運行本数が少ない場合、移動手段に制約が生じます。

生活環境

スーパー、学校、病院、公園など日常生活に必要な施設が周辺にあるかを確認します。 特定のニーズに応じた施設の有無がポイントです。 【具体例】 徒歩圏内に大型ショッピングモールや24時間営業のスーパーがあれば高評価です。 公園が近くにある場合、子育て世帯にとって魅力的な要素となりますが、繁華街が近すぎると騒音リスクが懸念されます。

治安

犯罪発生率、地域住民の評判、防犯設備の整備状況を調査します。 地域の安全性は住む人々の安心感に直結します。 【具体例】 犯罪が多発しているエリアでは資産価値が低下しやすい一方で、交番が近隣にある地域は安心感を高めます。 防犯マップや住民へのヒアリングが有効です。

将来性

再開発計画、新駅設置計画、道路や鉄道の延伸予定を確認します。 これらの計画は物件の将来的な価値に大きな影響を与えます。 【具体例】 大型商業施設が計画されているエリアでは地価上昇が期待されます。 一方、新設工場の近隣物件では騒音や交通量の増加リスクが生じる場合があります。

同じエリアでの類似物件の過去の取引価格を調査し、物件の適正価格を把握します。 エリアの市場トレンドや最近の売却事例も確認します。 【具体例】 例えば、近隣で同じ土地面積・築年数の物件が1年前に5,000万円で売却された場合、 現在の市場価格がそれに近いかどうかを評価基準とします。

賃貸物件としての需要が高いエリアかを確認し、投資物件としての収益性を見極めます。 ターゲット層（単身者、ファミリー、学生など）や賃料相場も調査します。 【具体例】 駅近物件で1LDKの賃貸需要が高い地域では、 単身者向け物件の賃料が周辺相場と一致しているかを確認することで、投資効率を評価できます。

固定資産税評価額を確認し、市場価格との乖離を調査します。 固定資産税評価額は土地や建物の課税基準額であり、市場価格の70%〜80%が目安とされています。 【具体例】 固定資産税評価額が3,500万円の物件で、市場価格が5,000万円の場合、評価額と市場価格の差異が適正かどうかを分析します。 これにより、物件の価格が過大かどうかの判断が可能です。

同じエリアでの類似物件の過去の取引価格を調査し、物件の適正価格を把握します。 また、最近の市場トレンドや売買動向を確認します。 【具体例】 例えば、近隣で同じ土地面積・築年数の物件が1年前に5,000万円で売却された場合、 現在の市場価格がそれに近いかどうかを判断材料とします。 同じエリアでの類似物件の取引価格を調査。

賃貸物件としての需要が高いエリアかを調査し、投資物件としての収益性を見極めます。 ターゲット層（単身者、ファミリー、学生など）や賃料相場も重要な要素です。 【具体例】 駅近物件で1LDKの賃貸需要が高い地域では、単身者向け物件の賃料が周辺相場と一致しているかを確認し、投資効率を評価します。 賃貸物件としての需要が高いエリアかを確認。

固定資産税評価額を確認し、市場価格との乖離を調査します。 固定資産税評価額は土地や建物の課税基準額であり、市場価格の70%〜80%が目安とされています。 【具体例】 固定資産税評価額が3,500万円の物件で、市場価格が5,000万円の場合、評価額と市場価格の差異が適正かどうかを分析します。 これにより、物件の価格が過大かどうかの判断が可能です。

物件周辺の住民の雰囲気や地域コミュニティの特性を確認します。 また、地域特有のルールや慣習がある場合、それが生活にどのように影響するかを把握します。 【具体例】 例えば、地域で定期的に行われる祭りやイベントが生活に影響する場合があります。 また、近隣住民が協力的であるか、騒音やマナーに関するトラブルが発生していないかを確認します。

売却理由を調査することで、物件取引における背景を理解します。 売主の事情次第では価格交渉や条件変更の余地がある場合があります。 【具体例】 例えば、売主が急いで売却を希望している場合、価格交渉が有利に進む可能性があります。 一方で、相続物件や離婚による売却の場合、関係者間の合意形成が取引完了の鍵となる場合があります。

建築や利用に際して環境に与える影響や、地域の自然環境保全への配慮状況を確認します。 【具体例】 例えば、太陽光発電パネルの設置が推奨されるエリアでは、設置可能かを確認することが重要です。 また、景観条例がある地域では外観デザインに制約が生じる場合があります。

周辺に新たに建設予定の施設（商業施設、病院、学校など）があるかを調査し、それが物件の価値や生活に与える影響を評価します。 【具体例】 大型商業施設が計画されている地域では、利便性が向上し地価が上昇する可能性があります。 一方、新設工場が計画されている場合、騒音や交通量の増加が懸念されることがあります。

地域の長期的な資産価値の傾向を調査します。 過去の価格変動データや再開発計画の有無を確認し、将来的な資産価値を予測します。 【具体例】 近年、地価が上昇しているエリアは将来的な投資価値が期待されますが、人口減少が進む地域では資産価値が低下する可能性があります。